抵当権２ 法定地上権と抵当権の譲渡

土地と建物は、別個の不動産として成立します。

土地が譲渡されても、建物は付随して権利が移動するわけではないので、土地の所有者と建物の所有者とが違うことは当たり前にありうることです。

民法388条

土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。

法定地上権についての条文です。

土地または建物のうちどちらか一方が抵当権の実行により競売されると、同一人の所有だった不動産が、別人の所有になります。

A所有の甲土地にA所有の乙建物がある場合、甲土地が抵当権実行によりBの所有となったとき、A所有の乙建物は、B所有の甲土地上にある建物ということになります。この場合、AはBの土地に関しては無権利ということになります（それまで、自分のものだったので、いちいち権利の設定などはできないから）。無権利の他人の土地上に立っている建物ですから、Bが権利の設定を拒否すればAは乙建物を壊して立ち退かなければなりません。土地の抵当権が実行されただけで、建物まで失うことになるのは理不尽です。ですが、Bにしてみれば、せっかく土地を手に入れたけどAが乙建物を建てて住んでいるので何も利用できない、のです。

よって、法律上でこのような場合には地上権が成立する仕組みを備えたのです。

法定地上権の成立要件は次の4つです。

１　抵当権設定時に、土地と建物が同一人所有であること

２　抵当権設定時に、土地上に建物が存在していること

３　土地または建物のどちらか一方に抵当権が設定されたこと

４　抵当権実行による競売により、土地と建物が別人の所有となったこと

これ以外の場合は、法定地上権は成立しません。

更地上に抵当権を設定した後、建物を建てた場合、その建物には法定地上権が成立しないので、抵当権実行時に一括競売されることになり、抵当権者は土地からのみ優先弁済を受け、建物の競売代金は債務者に返されます。

建物にのみ抵当権を設定したときも同様です。

そして、この抵当権は、他人に譲渡できます。

以下に、抵当権を譲渡・放棄した場合の違いを見てみましょう

抵当権者　　　　債権額　　　債務者担保　　　　　原則配当額

１番抵当権　A　1000万　↘　　　　　　　　　　　　1000万

２番抵当権　B　2000万　→　X所有の土地　　　→　2000万

３番抵当権　C　3000万　→　　競売代金5000万　　　2000万

無担保債権者D　4000万　↗　　　　　　　　　　　　　０

このとき、

１　AがDに抵当権を譲渡

　BCは変化なし。AとDの配当額（A1000万＋D０）の範囲でDが優先弁済を受ける

　D1000万、Aは０

２　AがDに抵当権を放棄

　BCは変化なし。AとDの配当額（A1000万＋D０）の範囲で債権額の割合に応じて配当を受ける。A:D＝1000万：4000万→A200万、D800万

３　AがCに抵当権の順位を譲渡

　BDは変化なし。AとCの配当額の合計からCの債権額の範囲でCが優先弁済を受ける。A：1000万＋C2000万→A０、C3000万

４　AがCに抵当権の順位を放棄

　BDは変化なし。AとCの配当額の合計からAとCの債権額の割合で配当を受ける。A:C＝1000万：3000万→A750万、C2250万

抵当権の順位の変更の場合

1番抵当権　A　　　　　　　　　　　　　３番抵当権　C

2番抵当権　B　　　　　　　→　　　　　２番抵当権　B

3番抵当権　C　　　　　　　　　　　　　1番抵当権　A

配当を受ける優先順位が変更されます。この場合、3者の合意が必要で、さらに利害関係人がいればその承諾も必要となります。

順位変更の登記も必要です。